华欣泰咨询：城市更新遇到困局孵化或是破解之道

华欣泰咨询了解到：12月2日，一场关于城市更新项目并购的讲座在深圳举办。针对深圳城市更新遇到的“困局”，深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强提出了破解之道，即“城市更新孵化”。他认为深圳城市更新面临着“主体困境”、“不确定性风险”、“交易”、“拆迁”、“平台公司之困”、“融资”、“政府监管”七大困境。

城市更新面临

城市更新

政策不确定性

关于“主体困境”，宋留强指出，目前深圳城市更新的申报主体和实施主体是可以分开的，业主只是把改造意愿交给申报主体，然而很多申报主体走不到实施主体这一步，那么申报主体的价值如何体现呢？他认为在城市中要解决这几个问题：业主旧改愿意改、由谁来改、怎么改、利益分配等，而目前的城市更新中，业主和政府已越来越关注风险分配的问题。

“城市更新的最大确定性就是它的不确定性”，宋留强口中的“不确定性风险”是指政策的不确定性，过去只需要研究深圳的城市更新法规，现在则需要研究深圳市9个区的政策，而且每个区有不同做法。再加上，现在的城市更新政策基本是以月为单位发布的。

比如强区放权，同个项目在市里推不动，到区里就推动了，强区解决了审批问题，但是强区放权对于拆迁没有改善。推不动的始终未能拆，比如木头龙，到现在都推不动。所以，城市更新这么多的政策不确定性，新进入城市更新的项目风险越来越大。“很多城中村的项目，都是单向约束，相对于业主而言，开发商处于弱势地位。”

解决好业主需求问题

统一打包寻找开发商

“现在的投资公司不缺钱，而是找不到好的项目”，宋留强认为“总存在瑕疵”。在宋留强看来，深圳城市更新应该从供给侧改革，也就是从业主端入手，先解决好项目中业主的需求问题。具体来看：首先是通过研究策划整合业主意愿，制定项目实施的顶层方面。其次是寻找意向实施主体，将有三个选择，一是公开选择开发商，进入传统拆赔/合作开发实施模式；二是协助业主成立公司，业主自改模式；三是资本直投。

宋留强认为，解决好业主需求问题，再统一打包寻找开发商，更有利于搬拆谈判。如果业主端有N个业主，平台先对接出口，找到开发商；新的开发模式是整合业主端，然后选择开发商，或是自己成立公司运营，或是资本直投。这就是一个孵化的过程。