民宿经营可行性研究报告

近些年来的民宿客栈行业，可谓空前火爆，投资规模上从几百万到千万级别的民宿客栈比比皆是，在硬件设施方面有的已不亚于酒店品质，从数量上自2016年开始也出现了爆发性的增长，部分区域一年时间新增了数百家店。投身到这个行业的人也多种多样，不少人带着情怀和美好的憧憬而来，但不到一年，有些人会被现实的种种不顺而内心焦灼地坚持着，有些人会心灰意冷地转让走人，只有一部分人经营良好，悠然自得地一手情怀一手盈利。游多多客栈在昨天5月10日中国首个品牌日之际发布了一份从经营者角度实践总结出来的《2017客栈民宿经营可行性研究报告》，以下为报告全文：

客栈作为一个古老的传统行业，住宿休息是最基本的一个需求，卖床板是最简单直接的盈利点，也是大多数客栈唯一的盈利方式。但是怎么卖却大有讲究，整个酒店行业提供的服务和产品有极强的时间属性，顾客对服务产品的需求随着时间变化而变化。所以酒店业非常热衷于收益管理，这点对于民宿客栈也一样。

一、酒香也怕巷子深

在中国，好山好水的地方很多，一些民宿主，会因自己被某个地方的美景打动，而盲目地投资建设一个民宿，忽略周边是否有景区景点，忽略周边是否有餐饮娱乐等相关配套，忽略所在区域是否被人所熟知。有人说：“我就是要找个冷僻的地方，让大家来静静！”如果你不是有极强媒体宣传整合能力的网红老板娘，建议千万别碰这样的地方。旅行者不会因为你的客栈民宿而特地过来，单一民宿的IP没有那么强大的号召力，能够带动当地的旅游。如果你只是一个怀揣情怀的普通金主，建议选择一个相对有知名度的景区，依赖地方旅游局对该区域的宣传，带动潜在人流。建议选择在景区里面或者距离景区1.5公里范围内（也即步行时间在20分钟内）。周边一定还有其他客栈民宿，而不是只有孤立的自己。区域市场相互带动的力量还是非常重要的。

二、除了租金，比例更重要

很多人可能只关心租金的绝对值，经营者需要考虑租金跟每年营业额的占比，这个数字非常重要。如果你租赁的是毛胚房或者需要重新装修的房子，装修花多少钱跟你的租金、后续的定价都息息相关。如果租金成本比较高，那么迫使你需要在装修投入上较高些，以便以相对高的房价，获得合理的经营回报。但这个房价，又需要考虑所在区域其他客栈民宿整体房价情况，考虑目标消费群体的接受度。从不同案例来看，物业成本占每年营业额的比例，相对比较合理的是20~25%，如果高于30%，就会有一定的风险。

三、完美的装修，不完美的定价

切忌装修投资过度，特别是做第一家店，容易过度追求完美。从单房间平均投资额跟房价对应关系来说，平均8~10万/间的装修投入（含公共区域的均摊），定价在300~500元左右。如果是15~20万/间，定价在600~800元左右，以此类推。

四、人力配置是否合理

客栈民宿相对体量较小，怎样的人力配备比较合理，需要民宿主们仔细评估，跟房间数量、房间定价密切相关。比较常见的体量规模，一家店如果15间房，需要有店长、前台、房嫂的角色，一般一个房嫂做8~10间房的人力配备，含公共区域的卫生打扫。前台一般1~2人，看房价对服务质量的需求。如果民宿主自己不能每天呆在店里，那么需要聘请有责任心、综合能力不错的店长。经营团队每个人的薪资收入，需要跟营业额关联，有一定的提成比例，调动大家的积极心。从良性经营的角度，总的人力成本跟年营业额的占比，控制在15~20%。

五、单客投入成本占几成

这块成本，大部分民宿主一笔糊涂帐，根本没有去仔细核算过。这里的单客经营成本，指除了租金、人力、营销渠道佣金外的所有经营成本的单客均摊成本。以定价300~500元房价的客栈民宿为例，50元/客是相对合理的开支，包含日耗品【10元】、布草洗涤费【10元】、水电网络费均摊【10元】、免费早餐【10元】、免费茶水【3元】、其他费用【7元】等。这个经营总成本，跟年营业额的占比，控制在15~20%。过低可能影响客人入住体验，过高可能会导致亏损。相对来说，这个变动成本跟盈利比例密切相关。

六、不是网红，没流量

除非民宿主是自带流量的网红，对于普通民宿主来说，这块成本是相对固定的成本，不同的获客渠道，基本在15~20%。有较强服务意识的民宿主，用心经营会有熟客推荐或者回头客，可以降低一定的渠道成本。